[游记]南京高档酒店投资热潮透析

就在一些经营者为南京五星级酒店的低房价发愁，并质疑当前五星级酒店是否已经饱和的时候，一大批高星级标准的宾馆酒店却正“排着队”进驻南京。有消息称，“十一五”期间，南京将新建19座五星级酒店。这一轮南京高星级酒店建设热潮将为整个行业带来什么样的影响，市场前景又怎样？如此宏伟的扩容计划，引起了业界的激烈争论。

星级酒店排队来

今年，南京将迎来一个星级酒店开业的高峰期，初步估计会开出5家五星级酒店，并且都是引进的国际化大品牌。比如，世界顶级酒店威斯汀将在中央路的国际商城开店，雅高旗下的顶级五星酒店索菲特的招牌同时放在了南京的两处——山西路的银河国际广场和紫金山的银河高尔夫国际。在河西新区中央商务区核心地段，联强国际、金奥大厦这两座五星级酒店也计划今年开业。

南京第一家超五星酒店威斯汀将坐落于南京玄武湖边的南京国际商城，计划于2009年开业。

正在动工或准备建设的五星级酒店也有10多家。据业内人士介绍，在河西新区中央商务区核心地段，金陵饭店将开出的金陵滨江会议中心很可能也是五星级。江宁区今年内将有包括湖滨金陵饭店二期在内的数家五星级酒店动工，预计明后年建成开业。长江北岸的浦口地区将在未来几年开出几家五星级酒店。主城区内的德基广场和绿地广场也都有建设五星级酒店的规划。

凯莱、万豪、喜达屋等国际化品牌酒店也都在积极准备进入南京市场。

新建酒店要填“空白点”

据称，浦口区已有投资意向的10个五星级酒店项目，主要是为了填补江北没有五星级酒店的空白，推进江北旅游的发展。目前已动工兴建的星级酒店分布在珍珠泉和汤泉两个区域。同时，在河西新区中央商务区核心地段，联强国际、金奥大厦、金陵滨江这三座五星级酒店计划在今年开张，另有两家五星级酒店的投资则正在磋商中。此外，江宁区有关部门也传出消息称，已有4家五星级酒店的投资商与其达成了投资意向。

可以看出，南京新一轮五星级酒店的建设，基本都是在主城区以外的地区。南京五星级酒店扩容的理由，被表述为以下几点：南京城市国际化程度越来越高，外商来宁投资、设办事处、包长包房以及会展经济的发展、欧美市场的开拓等原因，将导致高星级酒店供不应求。但由于目前五星级酒店都集中在市中心，竞争激烈，所以需要向周边延伸分布空白点。

江宁高星级酒店有会议需求

“每年从11月份到第二年的3月份，江宁两家高星级酒店湖滨金陵和水秀苑的会议安排、餐饮客房都爆满。湖滨金陵饭店现有客房138间，水秀苑有106间客房。随着长安福特10亿美元项目落户江宁后，不少大型经贸洽谈、高层论坛也纷纷设在江宁，如果有四五百人的会议，湖滨金陵和水秀苑两家都接待不了，往往需要将一场会分到几家宾馆去做。”江宁区规划局相关人士透露，今年内将有包括湖滨金陵饭店二期、旺旺集团酒店、百家湖大酒店三家高星级酒店动工，还有两家高星级酒店项目同曦假日、蓝湾假日正在拟定中。

据湖滨金陵饭店人士介绍，由于江宁高星级酒店较少，他们开业5年来，会议和住宿接待一直颇为抢手。有不少客房是江宁大型外资企业长期包住的。已经动工的湖滨金陵饭店二期投资额超过15亿元，建筑面积达5万平方米，预计2007年下半年开业。二期工程建成后，湖滨金陵将晋升为五星级。

有必要增加五星级酒店

据介绍，南京目前共有各等级的星级酒店114座，客房数为15315间，按每个标间两个床位计算，南京星级酒店的接待量为3万余人。

江苏省旅游局有关负责人表示，考虑到南京现有的9座五星级酒店平均入住率达到了60以上，加上赴南京投资考察的商务人士越来越多，五星级酒店的接待能力较为“吃紧”，位于新街口的两家五星级酒店，去年一年分别接待了9.7万人次和9.6万人次，入住率达到惊人的90以上，所以有必要增加五星级酒店的数量以填补市场空缺。

同时，五星级酒店的发展应该和城市的gdp增长挂钩。南京市的gdp增速每年在15左右，相应的，五星级酒店数量的增长应该以每年1~2家的速度递增。但是考虑到南京最新的一家五星级酒店是2001年建成的苏宁环球，这几年没有新成员加入，今后5年发展五星级酒店还是有空间的，只是数量上值得商榷。

此外，大量的高星级酒店选址在江北、江宁是否合适？有业内人士指出，目前南京的五星级酒店还是以接待商务客人为主，因此经营地点还应选择市中心地带的中央商务区。在郊区空白点新建五星级酒店能否接到那么多的商务客人，还要打个问号。

房价偏低代表酒店饱和？

事实上，南京目前的五星级饭店的标间价格早已是今不如昔。从最初的1000元上下，拦腰成目前的500元左右。

记者从携程、e龙等旅行网站上获悉，玄武饭店的标间价格是468元，古南都的标间价格只有498元，老牌五星金陵饭店的高级房价位只有598元，喜来登的最优价是588元。据业内人士称，逢上淡季，五星级饭店标间更低的价格也出现过。

南京酒店经过激烈的市场争夺，已经形成了价格盆底。一业内人士认为，上海的五星级酒店已经超过30家，数量远远多于南京，但他们的酒店市场从年头到年尾没有淡旺季之分，平均房价基本保持在1200～2000元之间，是南京的3倍。同属于江苏省的苏州和无锡，五星级酒店的房价也比南京高出100~200元。南京五星级酒店甚至跌破500元，这对于整个酒店业发展是不利的，希望国际品牌酒店的入驻能够在提升南京形象的同时，让南京五星级酒店的房价也适时变动。

金陵酒店管理有限公司副总裁侯峰认为，虽然金陵饭店的酒店入住率较高，经常有客满的情况，但500元左右的房价实在不能令人满意。实际上这么低的房价就说明了南京五星级酒店目前竞争十分激烈，数量已经饱和。如果说南京的五星级酒店不够用，那么商家还开出如此低的价格，是否有些自相矛盾？

五星级酒店面临大洗牌

业内人士以上海为例，上海的五星级酒店要远远多于南京，可以说所有的品牌都到齐了。但是上海的酒店市场从年头到年尾没有淡季、旺季之分，平均房价基本保持在150至200美金左右。就是因为上海有着非常频繁的商务和文化交流活动。

不能简单地从一些价格波动的因素来说明南京五星级酒店过剩了，南京金丝利喜来登酒店的相关人士告诉记者，就从重洽会、华商会五星级酒店在第一时间就饱满了，说明南京高星级酒店是不能够承受大规模的接待任务的。

问题在于南京类似的大规模招商引资工作和推广活动还远远不够，每年使南京的接待能力显得紧张的大型会议、会展加在一起，时间往往不足一个月。所以大多数酒店在一年当中的其他时间只有降低价格吸引客源。可以说如果在将来没有更多的商务活动到南京来，竞争将会演变成恶性竞争。

相关人士还强调，雅高等顶级饭店管理集团的加盟说明他们都看好南京这个逐渐发展的大市场。在雅高准备进军之前肯定要做一个很好的调查研究，这应该是一个很利好的方面。

业内人士表示，如此巨大的酒店增量投放市场，将给酒店经营，特别是老酒店的经营带来更大的困难，未来整个酒店业界将面临严峻挑战。如何解决这个随之而来的问题，也许已经是酒店业界的当务之急。而行之有效的办法可能就是，明确各自的市场定位，形成各自的经营特色。随着多家国际顶级饭店管理集团的进驻，南京的五星级酒店将面临一次大洗牌，现有的经营不好的酒店很可能被市场淘汰出局。

投资方最关心回报率

投资方他们还会考虑回报率。侯峰表示，在南京投资五星级酒店并不是一定赚钱，目前南京现有的9家五星级酒店中做得好的也只有二三家而已，部分酒店实际上一直处于亏损状态。有些投资商看到别人在上海投资五星级酒店赚钱，以为在南京投资也可以赚钱。实际不然，目前南京的房价，大概是上海的60，而五星级酒店的房价只有上海的30，因此，在上海赚钱，南京可能就不赚钱了，投资方很可能达不到期望值。通常按照国际惯例，投资酒店的回报周期大约在10年左右，据他估算，现在投资指望10年收回已经成为一种奢望。单凭这一点，有多少人愿意投资，还要打个问号。

侨鸿皇冠假日酒店的市场销售总监程泉则从投资者的角度表达了自己的看法。侨鸿皇冠前段时间在安徽芜湖市中心新建了一个五星级酒店，没有选择在南京新建五星级酒店，主要是考虑投资的回收期。按照国际惯例，投资酒店的回报周期通常在10年左右，但眼下在南京，新街口和湖南路等中央商务区的土地成本都相当高，指望10年收回投资已经不太可能，而芜湖地价相对便宜，当地四星级酒店的年出租率目前也高达85。

许多投资者初衷不在酒店

建一个五星级酒店的投资至少在3亿元以上，投资者不是傻瓜，不赚钱的事怎么会有这么多人热衷？作为业内人士，侯峰有自己的理解。他告诉记者，实际上，许多投资者并不单为建酒店而投资。比如德基广场、绿地广场、国际商城等项目，投资者看中的都是整个项目中政府给出的土地等方面的优惠政策。在享受优惠政策，投资自己感兴趣的房地产、商场等项目的同时，投资者必须按照政府的规划，建立一座五星级酒店。这样，投资的是一个整体项目，即使酒店不赚钱，投资者衡量其他优惠政策，以及赚钱的项目，也会欣然接下这个项目。

五星级酒店的建设和管理是完全不同的两件事。许多投资者在酒店建设过程中，会吸引诸如希尔顿、万豪、喜达屋等国际知名的酒店管理公司的管理人员来管理酒店，同时使用这些知名的酒店名称。

专家建言需注意上市节奏及体量

南京大学一位教授在接受记者采访时表示，南京的五星级酒店资源还很稀缺。目前包括金陵饭店在内南京黄金地段五星级酒店的入住率达到惊人的90以上，这在江苏省乃至国内外都是罕见的。同时南京急缺拥有大的会议中心、硬件设施一流的五星酒店，所以，在南京五星级酒店还是有市场空间的。投资商正是看到其未来走势才纷纷开发高星级酒店项目。但必须注意的是，如果在短时间内供应量集中上市，19家酒店5年内真的建起来了，在一段时间内将造成供给大大过剩。所以，开发高星级酒店还需注意上市节奏和体量大小。否则，会给未来经营带来难度。像湖滨金陵饭店有成熟的客户群，其扩容优势明显，由于其一期开发很好，所以此时投资二期，可谓水到渠成。

这位教授认为，作为城市发展的一部分，酒店业的发展更应该趋向功能性，如果要在郊区新增酒店数量，还是应该在二星级和三星级上下功夫，如发展更多能接待团队游客和会议客人的经济型、会议型、休闲度假型酒店等。突出功能将会使得酒店在建成后有较大的发展空间，而不是互相打价格战。