[游记]沐迪巴云

沐迪巴雲 - 轉載 - 迪拜遊記（五）——甚麼是「泡沫」？

沐迪巴雲 轉載 - 迪拜遊記（五）——甚麼是「泡沫」？

解脫之地

April 20, 2007

轉載 - 迪拜遊記（五）——甚麼是「泡沫」？

迪拜遊記（五）——甚麼是「泡沫」？ ----- 國內地產企業老總任志強

幾年前中國就開始為房地產是否出現“泡沫”的問題而爭論，總認為市場中的房價過高、市場中的房地產投資過熱、供給量早已超過了需求、現有的需求非真實化、以及資產價格過高必然出現崩盤式的下跌等等。

從迪拜回來之後我開始對什麼是“泡沫”更加疑問，並認為應重新審視中國的相關政策。

迪拜是只有30萬左右本國人口的國家，但現有人口約150萬人口中本國人大約只占五分之一，那麼迪拜是否在擔心自己的國家被外來國家的人口所佔有了呢？那麼是否應限制人口的進入了呢？

迪拜是石油重點產出國之一，也是被稱為巨富的國家，那麼是否還要繼續利用外資、吸引外資來擴大城市的建設呢？

迪拜現有的建築住宅量早已滿足了150萬長駐人口和40-50萬旅遊人口的居住條件，是否還要大規模的進行城市的建設呢？迪拜現有的土地正在建設的住宅及城市規模（不計算正在規劃中的建設規模）大約可以讓現有的居住人口增長一倍以上，那麼其需求與增長點在哪里呢？

當地本國人的居住不但用特殊的福利性政策給以了保障，並預留了再發展的充分條件（從沿海向內陸發展中的沙漠有充分的用地和開發的條件），市場與本國人的居住已完全分開，那麼建設中的新城市與本國人的關係是什麼呢？

在沒有當地國民購買力支撐的情況之下，這種大規模的房地產建設的出路又在哪里呢？這種投資的增長與GDP的關係又如何解釋呢？

以經濟學的角度看，這種完全不依賴本地國民的住房或房地產的消費似乎完全是“泡沫”了。這種消費需求是完全無法用當地居民的住房、辦公用房的購買力與人均使用面積來計算的，並且這種大規模建設的新區許多是在遠離老城區邊沿25公里之外的大海中填造新島而形成的。更新的開發區甚至跑到了距老城75公里之外的海岸，于大海之中填造的新島。這種需求來源豈不是更讓人摸不到頭腦了嗎？

在擁有大量沙漠土地的迪拜並不是在無限的佔用土地，也不是無限的居住於低密度的傳統二層建築，而是在大量的建造最舒適的別墅建築的同時，大大的提高城市或居住核心區的建築高度與密度，既有度假、休閒式的別墅類住房需求，又有方便於工作環境的都市化高密度公寓。這裏有最充分利用海水與海洋環境的海中人造島，也有將海水引入沙漠之中用人工海道環繞的新城市集中區，更有全世界最高的、最奇特造型的現代建築。正在建設之中的建築已高達700多米、180多層，而規劃中的則高度從1500米到2200米不等。

同時在建設超過500萬㎡的開發區有數個，幾乎都是在同步的拔地而起，道路交通與配套（包括環境的建設）都是同步進行的，其建設速度遠遠超過了國內的“奇跡”，但卻沒有任何人會違背市場規律的去進行干預，尤其沒有行政的干預。
北京的首都機場分三期進行建設，每一期都用了一個很長的規劃、設計、建設週期，三期合計建設的時間超過了二十年。三期建設的合計容量約為7000萬人，每期的設計能力都比預計的滿負荷時間週期相差甚多，說明規劃設計的超前預見性都遠遠的低估了未來的發展速度。

而迪拜的機場目前尚未達到滿載的運行能力，但在可預見的未來發展中已經不能適應了，於是一個新的機場已在規劃之中。75公里長的人工海水河道已將未來的機場與建設新區在沙漠中劃出了藍圖。新的機場至今尚未動工，但這個可容納1億人口流量的巨型機場已正式的對外宣佈了將於2008年投入使用，而這個建設週期與速度則是中國根本無法想像的。

從開發商的角度我懷疑這個建設速度，於是再次並且多次的核實這個消息的準確性，都得到的是一個肯定的答復。

從聽說迪拜將在海上建第一個棕櫚島到今天不但已經可以看到基本成形並接近建設尾聲的第一個棕櫚島，並且可以看到第二個、第三個棕櫚島的海中雛形了。同時還可以清楚的看到“世界島”（一個用海中的島嶼組成的世界地圖）也完成了填島的工作，進入了土地買賣並規劃建設的階段了。

第一個棕櫚島的房子已基本賣完，從最初的銷售至今價格翻了一倍多。早期的已開始交工了，尚未完成的是最外環的一圈配套建築，這些配套則包括三十五家五星級的酒店、遊艇碼頭以及停機坪等設施。僅僅一個填海的島上的配套就高達三十五家五星級酒店，似乎比中國任何一個大城市中的五星級酒店都多，而這個島上所能容納的居民大約只有不到1萬個家庭。

棕櫚島的葉子上能擺這樣多的酒店，可想而知這棵大型棕櫚樹的樹幹上要有多少建築。模型上顯示的是上下十車道的雙路公路立體交通幹線和快捷的高速輕軌。僅在樹幹上的建築樓座就超過了70棟，其中一部分已經建成交工，共餘的正在施工之中。這些超過三十層（最高70層）的住宅與辦公樓將可容納一個小型城市的人口，僅這個一號島就超過了1000萬平方米的建築總量。

島上的別墅被不含阿聯酋國家的31個國家的人購買了，其中英國就占了27，樹幹上的建築也大部分被預定或銷售了。

新二號棕櫚島開發區的建設規模就更為龐大了。岸上第一期推出的6.5平方公里的土地是在五天之內全部銷售一空的，70被銀行購買了，銀行同時轉手委託同一個銷售機構再次代替買賣，約400元人民幣一英尺的樓面價再加上建安費用約800元人民幣一英尺，大約12000元人民幣/平方米（不計財務費用及管理費等）的基本造價，大約銷售價為24000人民幣/平方米，而土地費則分期分段支付。大約房子賣完時，土地的費用才付齊，這讓國內的開發商看著就很暈。

類似這樣的開發中心區有多個，每塊區域都是巨大的規模、奇特的規劃與振撼的建築單體設計，無法一一介紹。而這些舉例只想說會讓所有的外來人都感覺著是“泡沫”，然而這個讓外行人感覺是在越吹越大的“泡沫”仍在高速的成長著。國王不但不為這個“泡沫”所擔心，而且在用各種優患的政策（本來就是稅）支持著這種投資與建設。

所有的土地都是國王主導進行道路等基礎設施建設、規劃與開發的，國王負責按市場化方式出賣配好市政的土地（土地也有容積率、限高與功能要求但很寬鬆，除特殊用地的限高之外，大多允許無限制的拔高並增加容積率），由境外為主的投資者負責購買土地後建設房屋並銷售或出租。是否有人投機或炒房則由市場說了算。

遠離海岸線的世界島則只買賣土地連交通都無人負責，由購買了島嶼土地的人自行按規劃要求進行設計與建設，而如何到島上去就是主人自己的事了，買得起島的人自然就能買得起船或飛機。島上是沒有公路與汽車交通的，島與島之間也必須靠私人交通去解決，這大約就是市場化的概念。

我理解的特殊情況大約有以下幾個理由，可以讓迪拜成為一個完全市場化的競爭發展環境，讓“泡沫”也許永遠也不會破裂。
一、是迪拜的住房制度已實現了雙軌制。保障本國居民居住權利的問題已完全可以用國王的保障制度給以解決，並且是非市場化的（前文已經描述了）。市場中的商品房已與保證居民的生活與居住權利無關了，而是國民提高生活品質與投資的行為了，因此市場化的房地產可以充分的放開，實現完全的市場競爭，讓價值規律發揮作用。

二、是迪拜早已充分認識到石油資源的有限性，要保證迪拜經濟的長遠發展必須用非石油的其他產業方式保證可持續的發展過程。因此必須大量的進行商業化建設，包括利用海岸氣候的特殊資源將沙漠變成黃金，讓土地成為財富，同時用地面上的建築與經營形成穩定的發展資源。

三、是迪拜特有的生存與生產環境可以創造最有吸引力的需求。如免稅制度讓迪拜成為各大洲之間的重要貿易地，除了在其他聯合王國的要求之下將汽車設定了5的關稅之外，其他商品交易均為免稅，包括個人收入上的、企業經營上的免稅或低稅制度。因此這些建築並不指望靠本國人消費，而是完全對外開放的。投資是開放的、經營是開放的、建設與產權也是開放的。市場是完全無國界的自然也就不用怕“泡沫”的出現了。迪拜並不怕沒有外國人來居住、旅遊、打工、投資、經商，只是限制他們取得國籍的秩序。

迪拜並非只是個以石油為生的國家，恰恰是一個充分的開放制度讓迪拜靠石油起家，但創造了新的文明，並讓伊斯蘭文明與西方文明形成了和諧生存的案例。最簡單的例子就是沒去過迪拜的人，以為在伊斯蘭宗教國家會吃不到豬肉，實際在迪拜的酒店、餐廳除特別注明之外都提供的是全世界通行的各種特色的食品，當然也包括豬肉類產品。

美國的著明學者繆爾•亨延頓曾專門指出了迪拜的變化，近幾年來迪拜的開放與經濟的發展成績斐然，著名的傑拜阿裏自由貿易區規模之大在中東數一數二，吸引了2000多家來自多個國家的廠商。“迪拜國際金融中心”吸取法國、英國與澳洲等西方發達國家的金融法規打造了與國際通行的優質的位置環境，瑞士信貸、摩根土丹利等世界重量級的公司已大量先後進駐，世界金融機構也紛紛落足於迪拜。前不久美國能源巨頭哈裏伯頓公司宣佈將把總部搬遷迪拜，並被世界評論為迪拜替代美國休士頓成為世界石油中心的徵兆。並且迪拜可能取代巴黎成為服裝展示中心。

早期大多數石油公司的總部都在首都阿布達比，這裏的石油超過了迪拜，但近幾年的開放讓迪拜會取代其他地區。正是因為迪拜的經濟轉型和崛起形成了阿拉伯聯合公國內部各王國之間的競爭，並推動和加速了阿拉伯世界對外開放的步伐，甚至連產油大國沙特這個被稱為世界上最富有的國家都不得不被迪拜的“招商引資”所拉動，每個國家都在改革開放上加碼，並想取代迪拜的新中心地位。

迪拜的發展讓“文明衝突”找到了“和解共生”的出口。迪拜街頭的大量美式連鎖店、大量西方名牌的專營店已讓各國的企業進入迪拜。連中國的大量產品也進入迪拜，成為家庭生活用品的主要供給商，這讓中國的企業不得不進入迪拜，並且促進世界文明衝突變為共生雙贏之後的和平。

與中國目前的制度情況完全相反的是，當中國進行改革開放時迪拜尚未開放與發展。而當迪拜吸收了鄧小平先生的改革與開放精神之後，中國卻對外資關上了大門，尤其是在房地產行業更是提高了門檻、加大了限制。

當迪拜已經用社會保障解決了本國居民的住房問題並嚴格的將本國人民的住房市場與商品化市場斷然分開時，中國卻剛剛開始建立低收入家庭的住房保障制度，仍在堅持將保障住房權利的責任與商品住房市場化混為一談，並試圖將保障性責任推給市場。

當迪拜已經解決了住房的基本需求之後，仍在大量的“招商引資”加大建設力度，努力用新城鎮來提高境內外居民的生活品質。而中國的住房條件及城市化率極差時卻在限制增加供給和限制需求改善。

迪拜在用免稅與優惠條件創造需求和吸引更多外來人口投資與炒房時，中國卻增加各種稅收抑制消費需求和打擊投資與炒房。

迪拜在超前性的規劃與建設交通等各種基礎設施時，如新道路十線上下十—十六車道，並有大量的城市休閒廣場，為未來發展預留空間時，中國在嚴格的限制道路的寬度與城市中的廣場等。用財政的錢幹市場的事當然要嚴格限制與監督，但如果是用市場的錢幹城市的事則就完全不同了。迪拜的車輛總數已經超過了人口總數，超前的寬大馬路仍會出現高峰時的短時段擁擠，如果不能超前就會出現如中國常見的拆了建、建了拆的現象……

中國有自己的特殊性。地少人多、資源貧乏，經濟落後，財政收入不足以提供更多的保障也無力承擔更快的發展速度，甚至在堅持開放的前提下也要在部分產業、行業對外資進行限制，這是中國的特殊國情所決定的。
但中國的房地產是否存在“泡沫”的爭論似乎可以借鑒而有另解了。

一、保障性住房應與市場化供給分開。政府保證居住權利，市場解決改善與投資發展問題，消費分為兩個不同層次，化解目前的不和諧資源分配。

二、應有適當的超前性，不但解決今天的問題，也要解決長遠發展的問題。從預期的角度出發制定規劃與長期政策，把科學發展觀落在穩定的可持續性上。

三、中國的發展速度並非不能更快一些，尤其是房地產的發展與城市建設完全可以用更快的速度和效率放開。我國房地產在固定資產投資中的比重從來沒有超過20，而大多數國家的這一比重在集中發展的階段都遠遠大於中國，大於30—40。
四、需求與消費是環境與政策創造出來的，並非僅僅局限于本國、本地、本城的居民。城市的輻射與帶動作用恰恰與城市的建設正相關。而城市公共資源的利用則在城市的發展中創造著更大的吸引力，如教育、醫療、經貿、就業、稅收政策等都會形成無法用行政力量阻擋的吸引力，會創造出財富集中的特殊效應。

五、不可輕言“泡沫”。理論上的推理與分析還必須加上實證，尤其是宏觀經濟的基本面影響，政策可能使從表面看不是泡沫的發展變成被動而形成泡沫，同時也可以使表面看來是泡沫的經濟變成無被動的正常發展，這取決於國家管理的正確決策，而不是被部門利益所左右的傾向性意見。

泡沫最終是連粉絲都變成了魚翅的價格，而不是魚翅是魚翅、粉絲是粉絲。如果供不應求讓石油或黃金的價格上漲，並不能證明資產價格被過度的溢價了。

迪拜也許會給我們一些新的啟發，重新認識這個正在發展中的世界。我不知道迪拜王與迪拜的經濟學家們如何評價迪拜的發展速度與建設規模，但我知道迪拜正在拉動著整個中東地區的石油大亨國用“招商引資”在改變沙漠，讓沙漠成為了財富集中的聚寶盆。

近年絕大多數的國內經濟學家都認為房地產市場已經泡沫化了，
千方百計去限制房價的升幅，
結果當然是失敗告終。

近年絕大多數的國內經濟學家都認為房地產市場已經泡沫化了，千方百計去限制房價的升幅，結果當然是失敗告終。如果國內有多些如任志強先生的智者，經濟的問題會容易解決些 !!

迪拜的經驗，值得澳門政府借鏡，
先保障居民的房屋安排，
然後改革現在低效率的行政架