[游记]如何在市中心拥有黄金宝地 豫园商圈投资指南

豫园位于上海老城厢的东北部，北靠福佑路，东临安仁街，西南与上海老城隍庙毗邻，是集人文景观、明清建筑和特色商品于一体的商业中心和旅游胜地。凭借超越四千万人次的年客流量，豫园形成了一个炽热的商圈，聚集着上海滩最为古老繁华的商贸形态，同时也是沪上旅游、黄金和小商品批发零售等行业的龙头老大。

豫园商圈概述

老城厢的地域属性决定了豫园商圈的经营载体是以商铺为主。熟悉这一地区的老上海都知道，上海滩最早的商铺就发源于此，而且每天不下10万人次的超大客流量使得豫园地区的商铺长久以来在市场上炙手可热，单价也较几年前翻了多番。据悉，豫园商圈内的商铺每平方米使用权目前在整个上海是最高的，日租金已超过了每克黄金的价格，几平方米的“迷你型”商铺月租金更是达到了万元以上。

特色商铺及其市场租赁行情

豫园地区的商铺形形色色，五花八门，其中尤以豫园老街上的中国商铺街最具特色，这条富有明清建筑风格的阡陌小街经过数年的发展和完善，如今是整个豫园商圈内生意最旺的地区，在这条不足百米的老街上，聚集了33家具有中国传统特色的店铺，其中7家为豫园商城自营，另有26家都为租赁商铺。在这条中国商铺街内，每天都有数不胜数的中外游客，可谓宾客如云。

近几年，这条特色商铺街租金价格已一路上涨，如今达到了平均每年2-2.5万元/平方米，即平均日租金55-68元/平方米左右，其南头的两个门面更是达到了每年5万元/平方米左右。相比而言，这里的商业效益更为诱人，通常一间7平方米不到的小店月营业额可以高达5万元。

主力商铺简介

豫园地区商铺尽管单价高，但总体铺位十分“迷你”，商圈内绝大部分采用的是面积从几平方米到十几平方米的小商铺，即便单价很高，但但套总价基本还能控制在六七十万元左右，还是吸引了众多投资者，其中超过8成是上海本地人。随着豫园商圈的开发成熟，以及可开发地块趋零，该地区如今“缺铺”现象十分严重，在周边的中介店内早已找不到挂牌商铺的踪迹。由于历史沉淀原因，该地区绝大多数都是使用权商铺，而且每年想进驻的商家又非常多，引起了市场供求的极不平衡。

该地区很多先前的“烂尾楼”如今都已进行改造，只有部分因开发过程中的债务纠纷过于复杂而搁浅，其余目前全部投入使用。由于先前商铺资源的严重稀缺，供求关系已全面倒入需求方，造成了此类改造好的商业广场一经面市，即被需方市场迅速吞噬，价格也被迅速炒高。

“百酷流行广场”就属这一情况，商场位于丽水路人民路口，由原先的烂尾楼改造而成，它向豫园商圈市场提供了稀有的产权式商铺，一期单价虽达到了8万元/平方米，但开盘10天内就售出了超过100个铺位，销售情况十分火爆。随后推出的二期商铺单价又有所提升，超过了9万元／平方米。同样，“百酷流行广场”的商铺面积设置也十分“迷你”，单套建筑面积以5-10平方米为主，这样就十分合理的控制了总价，一期主力总价每套45-65万元，二期每套55-75万元。可以说，百酷流行广场是目前豫园地区为数不多的可供投资者挑选的商铺。

【友情贴士】豫园商铺选购指南

豫园地区商铺繁多，每条小街，每个角落，各种小铺不下万个。那么，对于有意在此购置小商铺的人，又该如何选购呢？

商铺经营讲究的是客流量以及消费群体消费水平。豫园地区的客流量毋庸质疑，在上文中笔者也已作过细致表述。那么，现在再让我们来看一下该地区消费群体的消费水平，细分一下该地区的消费层次。记者从现场观察了解到，豫园商圈内主要有两大消费层次，一类是中高层次消费人群，另一类则是低层次消费人群。豫园地区店铺繁多，因此店主单单想兼顾两大消费人群，往往会使店铺里的产品品种显得杂乱，反而失去了店铺自身的经营特色。在此经营商铺，店主更需讲究经营特色，要让过往人客在琳琅满目的众多店铺之中记住你。

此外，记者通过采访该地区一些资深商铺经营者，对于如何在豫园地区商铺选址，归纳出了以下几条：

①光线要好，门面的亮度要强一点；

②最好选择在拐弯角的商铺，这样的商铺可以有两个门面；

③商铺的位置最好处在路面往右拐的方向。据记者的观察和统计，在豫园商圈，人群的流向往右拐的多，这是人在随意游览时习惯性的方向；

④商铺所在的街道越窄越好，这样人群容易集中；

⑤商铺不能开在死角处，游客一看到前面没什么商铺可逛，一般掉头就走了。

后记

豫园商圈是上海最老的商圈之一，也是上海最为核心的商圈之一。它起步较早，发展至今已相当成熟。虽然有着非常稳定和高效的投资回报率，但在这类传统商业中心，新商铺的供应量肯定是越来越少，因此投资者所获得的投资机会将十分有限。

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