[游记]济南房产板块的投资分析

济南房产板块的投资分析作为全国经济总量第二的经济大省山东省的省会，济南的房地产市场一直以来多是不温不火，似乎与济南的省会地位不太相配。但随着山东半岛城市群建设大规划的推出，以及2003年出台的济南“实现新跨越，建设新泉城”20年城市大规划，确定了“东扩，西拓，南控，北跨，中疏”的城市发展战略，拉开了新世纪济南建设的序幕，也给济南的房地产行业带来了少有的激情和动力。济南南部是大片的山区，北部是黄河，地理位置的特点决定了济南市的发展方向是东西向的，加之铁路交通线贯通东西，经十路、经一路、泺源大街、解放路、泉城路……，济南的繁华街道大多是东西走向，这就造成了济南的房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展的特点。这种城市结构特点造成了济南的商业地产投资集中在交通干线沿线，居民住宅也大多集中在东西偏南方向。济南自古就有“宁要历下一张床，不住天桥一间房”的说法，谈的就是这个特点。反映到济南的房地产市场上，南部，东部的房价比北部西部的房价要高上一个档次。针对济南市的特点，政府在制定城市规划的时候也充分的照顾了交通干道沿线的商业的住宅开发。去年出台20年大规划之后，济南开始了大规模的拆迁和城市道路改造，有关部门表示，2004年济南的总拆迁面积将达到120万平方米，济南经十路的成功拓宽与改造，并且对沿线的商业用地首次采用了公开拍卖的方式进行开发，作为贯穿济南东西的主干道之一，经十路地段再现投资热潮。在前不久济南经十路沿线首块土地公开拍卖中，位于玉函立交桥附近的一块土地，每亩地达到872万元，每平方米为1.31万元，创造了济南地价新纪录。也体现出改造后经十路的巨大商业投资价值。目前位于经十路沿线大型楼盘，东部中润世纪城，西部的阳光一百都有不俗的市场表现，越来越得到市场认可。作为济南的一条传统的干道，经一路见证了济南最早的现代化和近代的繁华，但现在已经衰落。乘着大规划的东风，经一路的大改造也在去年年底启动，沿线的建设已经进入热潮期，并于今年国庆节正式通车，经一路的通车，必将会拉动经一路投资的热潮。在未来的几年里，经一路沿线也将会是济南市的一大投资热点。位于经一路延长线和大明湖西北侧的巴黎花园，具备良好的地理位置和人文环境，是中法合资企业开发，具备政策上的优势，楼盘前景看好。大明湖附近离经一路不远的鲁能康桥，具备一定的升值潜力。另外，由山东省建工集团开发的明珠国际商务港，开发商实力雄厚，楼盘规模庞大，投资前景看好，经一路板块，值得关注。以上两个板块的开发和投资热，是与政府的政策和规划密切相关的。但济南作为一个历史文化名城，具备了良好的人文环境和优秀的文化积淀。济南泉水天下闻名，趵突泉是乾隆御笔的“天下第一泉”，山水园林在全国独树一帜，拥有北国江南的美誉。大明湖更是演绎了历史上多少文人墨客的文采风流，独特的人文历史文化积淀是济南宝贵的财富。这一特点在房地产行业上的反应就是传统的历史文化风貌区具备较高的升值潜力。这些地区是传统的旅游区和市民休闲区，拥有常年的稳定的大量人流，人气旺盛。因此是商业地产投资的热土。典型的就是泉城广场沿线，周围名胜聚集，是济南市的中心，围绕泉城广场，泉城路、泺源大街两条东西向的干道也是一个值得关注的板块。投资前景乐观，风险很小。况且，这一版块，十大规划中保留改造的文化风貌带，拥有长期的稳定的政策保证，也是投资的一大理由。由于历史原因和规划的不同济南形成了几个相对集中的特色产业聚集地。以山大路为中心的科技商业地带，以英雄山路为中心的社区、商业、通讯地带，以北园大街为中心的建材家具，娱乐产业地带，以及以趵突泉为中心的特色旅游地带等，这些都是值得关注的投资热点。在2003年出台的济南城市发展战略20年城市大规划中，确定了“东扩，西拓，南控，北跨，中疏”，属“南控”的济南南部地区，山青水秀，自然环境是最好的，红叶谷、九顶塔、野生动物园、药乡森林公园等济南大部分近郊旅游景区也都在南部，南控的目的也正是为了保护好济南南部的生态自然环境。物以稀为贵，正因如此南部获批准开发的楼盘就具备了很好的增值空间，位于济南南部开发的阳光舜城、伟东新都、国际风情街等民用和商用房产的热销也说明这一点。纵观济南的房地产形势，房地产投资还呈现出一个特点，那就是商用房产的投资要明显热于住宅房产的投资，商住两用楼的推出得到市场的热烈响应。比如三箭银苑，楼盘定位是高档的商住两用楼，虽然价位很高，看仍创造了热销的纪录。但目前济南的商业房产仍然以写字楼为主。商铺不多，而且处于较初级、较落后的形态，以写字楼底层、临街住宅、门头房等为主，只有少数地方如泉城路地带，形成了较成熟的，现代化的商业圈。统计资料表明，去年济南写字楼的供应量近百万，商业项目品种也逐渐丰富，价格层次进一步细分化，在去年底形成了商铺投资的热潮。2004年商铺热销势头依旧。单就济南商业房产的主要形态：写字楼来讲。济南的写字楼建设和投资也没有走上真正意义的专业化。写字楼的分布太分散，没有形成集中的圈子。而写字楼的物业形态决定了他对市政设施，软硬件要求都是较高的，需要占用大量的社会资源，集中的圈子有利于充分的利用设备资源，减少浪费和节约开发成本，也有利于聚集人气，形成一个中心，形成良性循环。目前在济南的东外环路上随着东环国际广场等大型写字楼的建设开发，写字楼有集中形成圈子的特征优势，一旦形成规模其升值潜力不可低估。投资车位也是一个不错的选择，数据显示，现在济南每月挂牌的车辆达到了800辆以上，汽车消费呈现井喷的现象，车位投资前景打好。在住宅方面，由于去年年底省直机关房屋入市交易，达到11.5万套，总面积在1007万平方米以上，是未来三年房产投资的一个值得关注的热点。总的来讲，济南的二三产业不发达，商业地产投资多考虑宏观经济，房地产市场仍处于较初级，不够成熟的阶段，市场热度和专业化程度还不高，但随着城市规划和市政建设的实施，济南的房地产特别是商业地产已呈现出火的迹象，可以说未来的几年将是济南房地产市场快速发展的时期，而现在是刚刚起步，从投资的角度来讲，济南具备较好的基础，现在介入济南的房地产投资是个利好的时机。