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[转自：云南地产－昆明枫桥波特营销策划机构 http://www.fqiao.com] [转自：云南地产－昆明枫桥波特营销策划机构 http://www.fqiao.com] 效区旅游商业地产将成为新的发展趋势 随着郊区城市化进程的快速发展，郊区的旅游商业地产，将会不可避免地从城市商业产品和旅游住宅产品中脱离出来，成为新的地产经济增长点，同时有助于打造地方形象，促进地方经济的发展。 为什么会有这样的变化呢？
首先．在郊区城市化的大趋势下，郊区土地的升值空间将远远大于目前的核心区域。
其次，目前已经有大量的低密度住宅在郊区建成，这势必导致郊区商业的发展。
第三．优良的人文生态环境，使得郊区商业地产不仅仅成为人们购物娱乐的天堂，而且更将融合人们的旅游需求。
尤其是旅游概念对自然环境、新鲜空气的要求，是任何城市中的购物中心所不能满足的。现代的商业理念，早已经从单纯的销售，变成一种服务，它要求细致，快捷，并且具有丰富的内涵。体验商业这一概念，更是国际上一个全新的经济概念。它要求在提供优质服务的基础上，为消费者提供独特的令人难忘的生活经历，而郊区旅游商业则为“体验概念”提供了广阔的空间。
最后，相对土地成本较低的郊区的商业可以提供大量的停车空间。在目前中国私家车的发展远远快于公共交通发展的情形下．郊区商业具有无可比拟的优势。 美国郊区商业中心的规划模式
那么郊区商业规划布局的特点是什么呢?首先，我们研究一下美国典型的郊区购物中心的规划。通过对这种商业规划的概念分析
可以看到，这种商业中心有着非常明确的特点。大概有三部分主要内容：1、主力店。2、商业街。因为主力店除了面积大以外，同时具有鲜明的特点，比如特色商品，低廉的价格等等。主力店的存在，吸引了大量的人流。这就是为什么沃尔玛总是选址在郊区，却又能提升周边地区土地价值的主要原因。商业街的存在，则可以丰富商业的种类，给人们提供更丰富的商业体验。3、停车场。美国大部分地区的面业用停车数量比率是每一百平米的商业营业面积需要四个半停车位。
实战案情全攻略旅游商业主题的确定 就拿位于北京市的怀柔案例来说，可以获得郊区旅游商业规划的一些具体操作方法。
首先，是位置的选择。位置决定了商业的规模，目标消费群，商业内容等等一系列的问题。怀柔在北京主要城区的北部，靠近长城和怀柔水库，有山有水，自然环境非常好。而且由于担负着北京城部分饮用水的供应，因此对于自然生态的保护非常重视。怀柔在北京的的发展战略中的定位是国际会展、休闲娱乐、生态旅游。事实上，怀柔早就是北京市民享受山林野趣的一个旅游热点。因此，在规划的初期，就必须要考虑如何把优良的自然环境与商业要求融合起来，使其成为具有郊区特色的旅游商业地产项目。
位置确定之后，也就确定了商业的核心问题；目标消费群。怀柔也是目前北京地区高档别墅区比较集中的地区之一，著名的万通集团所开发的万通新新小镇离本项目只有五分钟车程。因此，未来的目标消费群大概分成三类：1、怀柔本地居民。怀柔虽属北京郊区，但近几年发展非常怏，消费能力显著增强。2、周边地区的居民。当然主要是有车的白领一族。3、北京乃至全国的旅游会议人群。这部分人群同时也是怀柔旅游的主要人群，喜欢户外活动，消费能力较强。因此，这个北京市怀柔区怀河岸边一个十几万平米的商业区，在我们眼中是一个高档商务、旅游型的商业中心。
在上述的条件下，问题的关键是怎样才能使这个怀河岸边的商业与旅游紧密结合起来，形成区别于普通商业中心的，与众不同的郊区旅游商业。我们的目的是要把这个郊区旅游商业中心不仅成为怀柔旅游的重要配套服务设施．而且本身也要成为怀柔区域旅游的一个目的地。因此，在我们的规划中，我们首先从项目的整体形象入手。这是一个沿河的项目，而码头，代表了热情， 冒险和繁华，是永恒的主题。因此，我们确定沿河码头为项目的主题形象。 但是我们也要注意，无论怎样的主题．商业空间的变化要适度，既要变化，也要统一。人们在其中的消费是通过购买具体的商品和服务来实现的。因此，要把发挥的空间留给各自的经营者。这是商业区不同于迪斯尼世界的地方，你不会在迪斯尼世界呈看到沃尔玛。
商业业态和商业空间的组织
在主体形象确定之后，开始规划以旅游为吸引点的商业内容，以及如何有效的把这些不同的业态组织起来。这个项目大约有十二万多平米的商业面积，这是非常大的一个数字。这样的尺度，必须要非常谨慎的组织商业空间。商业动线的规划需要有一个非常清楚的思路。既不能过于单调，使人们丧失了消费的兴趣，又不能过于繁杂，使人们迷失在迷宫中。 北端主力商业区，中心商业步行街包括小型特色露天商业，沿主要道路的动感游戏娱乐区 ，
南端特色酒吧餐饮区及公共活动空间
沿河综合休闲娱乐中心 。
在人流动线的组织上，有南北两条纵轴，分别是沿街人流动线和沿河人流动线，以及横向东西四条动线，这四条动线组织起不同的商业体验，联系道路和沿河商业。 主力商业区 北端的“大盒子”是以极限室内赛车和户外运动产品为主题的主力商业部分。上文谈到，郊区旅游商业的目的性一定要非常明确，具有峙别的吸引力。人们去怀柔的一个主要目的是爬山。换言之，消费者有运动的需求，尤其是新奇的，户外的运动。因此，我们以运动为主题，希望以此来区别于其它商业购物中心，形成独特的商业特色。另外，从现状条件而言，有一条高沿线穿地而过，使这一部分相对独立出来，比较适合大型的商业空间的独立存在。
动感游戏娱乐区 沿基地东界的主要道路是以虚拟电子游戏为主的动感游戏娱乐区。分析得出这个商业区的主要目标消费群以中青年人群为主，这是规划虚拟游戏等商业内容的主要原因。同时将虚拟游戏部分临近主要道路，也是为了通过临街丰富的造型和变幻的色彩，为整个商业区创造一个形象。郊区旅游商业的内容，应该与整体环境相呼应。九寨沟就不太适合这样的商业形态，而怀柔是动感的，粗犷的，北方的山也是刚性的。所以这个项目必须是充满活力的。目前中国的商业存在着一个问题就是个性化严重不足。旅游商业地产，无论郊区还是城市中心，都必须避开不必要的竞争和品牌重复。 中心商业区 在商业项目中，商业用地的土地价值与住宅有很大差异。比如说，临街的住宅，大家都不喜欢，因为有噪音，灰尘的污染等等。而临街土地的商业价值则非常高，从规划的角度而言，比较容易处理。本项目东西向有一定深度，它的中心区域既不临街，也不临水，没有什么自然条件可以依赖，因此，必须考虑创造一个良好的环境，充分发挥中心部分的商业价值。根据这部分用地的位置和功能，规划了一条简约的城市化风格的步行街。街道两旁设置各类小型的精品店铺。同时规划了从道路通向河边的空间。这块中央步行街既是对东西道路与河景的过渡，又可以联系基地北段的主力商业和南段的欧式风情小镇和地标性景观。规划中并为将中央步行街变成一块单纯的绿地。
发展商的利益不允许．商业经营上也是浪费。因此，结合人们的休息空间规划一些购物车等小型的商业体就显得尤其重要。不要小看这些小型购物娱乐设施，它们不仅仅能营造气氛，而且也能带来非常可观的实际收益。
酒吧餐饮区 上文提到商业规划的主要目的是要产生人群的流动，把酒吧餐饮规划在基地的南端，与周围的公共绿地一起，将构成了基地南端的大型活动空间，与北端的主力商业空间相互呼应。当人们流连其看到不同风格的酒吧和各地的美食，以此来满足人们商业和旅游目的的诉求。同时通过平面图可以看到酒吧区也是整个区域的入口之一。由于基地在此处变得狭窄，因此形成了与北 端完全不同的入口形象，这种区别不仅仅是空间上的，也是商业内容上的区别。只有这样，才能吸引不同的人群，在整个商业区形成互动。 沿河综合休闲娱乐中心 最后，谈谈本项目中沿河商业规划的理念，整个项目沿河而建。
因此，首先是必须充分利用河景。政府和发展商也都明确提出了必须保证河水水质水量的要求。在沿河的建筑立面和建筑形象上，怀柔区政府确定的规划条件是建筑限高10米，也就是二到三层。一般商业建筑多为二至四层，其中一二层为商业效益最好的楼层，因此本项目的整体规划以二层为主。考虑到沿河景观这一旅游资源，发展商与政府协商后，确定沿河建筑的高可部分达到十五米。规划时，以上述的两个要求为出发点，以水为主题，在考虑到实际可操作性的同时，大胆规划了两个独特的体验商业形式：水上乐园综合休闲健康中心，包括一个空中sPA和水族馆综合餐饮娱乐中心
首先，从主题上保证了沿河商业的与众不同。其次，由于对经济性的要求．商业建筑本身相对比较平实。比如说，商场的设计会尽量避免通透的玻璃窗，而采光主要以可控制的内部人造光源为主，以达到最好的商品照明效果。而本项目中做这样的规划，不但符合沿河商业的需求，同时从根本上避免了建筑造型上可能出现的单调情形。最后，结合堤岸的保护，将沿河的岸线规划成商业步行街。其主要负担的功能与基地中央的步行街略有不同。如果说中央步行街以动为主的话，那么沿河的步行街则以静为主，更注重室内和室外空间的融合，使整个建筑与大环境融合在一起。
总而言之，郊区旅游商业往往有非常好的自然和人文环境，作为规划师在规划时应充分把这些有利条件与准确的商业定位和商业策划结合起来，同时避免可能出现的诸如人流量和交通等问题，使郊区的旅游商业地产真正做到在保证商业利益的同时，又能够为整个地区的发展服务，为社会服务。
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