[游记]奢华旅游的另一种标准——朱家角世界旅游地产项目策.

三、世界级休闲度假小镇解构

经过对宏观市场的大势把握以及客户的细分，下面我们看一下，5000亩规模的朱家角项目是如何打造成世界级休闲度假小镇的。

〖基因检测〗

该项目位于上海通往江苏、浙江的重要通道——上海朱家角。作为闻名遐迩的千年古镇，1991年，朱家角被上海市政府命名为首批四大文化名镇之一，地处江、浙、沪二省一市交通要枢，地理位置十分优越，东靠虹桥国际机场，北连昆山，南接嘉兴，西通平望，淀山湖下游、黄金水道漕港河穿镇而过。根据城市规划，朱家角将打造成一个以古镇为中心，包括古镇、老镇和新镇在内的总面积约9.46平方公里的“度假茂”，涵盖观光、娱乐、休闲、度假、居住等诸多功能，成为“上海世博会期间的度假地标”。

作为这样一个区位优势明显的项目，那么它是否具备打造“奢华旅游”项目呢？我们从市场、需求、趋势、资源四个方面进行全方位检测，得出以下结论：

1.
市场检测：传统旅游市场需要细分；

2.
需求检测：高端度假需求日益增强；

3.
趋势检测：大品牌开发商争抢先机；

4.
资源检测：具备领导新兴市场基础。

分析“基因检测”的结论，我们得到以下启示：即我们要打造世界级Resort地产，我们要做中国Resort地产市场的领导者，我们的优越资源足以实现目标。

那么，我们应该如何整合资源进行项目界定和定位？

〖发展战略〗

我们通过对市场、需求、趋势、资源的全方位检测，站位最大效益市场机会（开发商目标），运用国际典型开发理念，通过区域集成开发，强化投资者的品牌效应。

投资者的目标很简单，即打造世界级Resort地产，做中国Resort地产市场的领导者，不仅要做大做强企业品牌，还要谋取利润最大化。

但是话虽然简单，要做到这一步，却不是那么容易的。我们反观一下中国的旅游地产，除了华侨城比较成功之外，其它旅游区为游客提供的各种“分时度假”宾馆、饭店、度假村、别墅、产权酒店等，基本连年亏损，如宋城、横店影视城、南戴河某度假村等。而所谓的“分时度假”、“共享度假”是看上去很美，项目大多一败涂地、声誉扫地，成了忽悠消费者的代名词；同时，大多旅游地产项目营销模式也有待检讨，不管是华夏之旅模式，爱特乐模式，云南太阳模式，康乐园模式，房东卡模式，也只是“海市蜃楼”，无人购买。

在这种情况下，我们必须检讨这些项目为什么大都经营失败？到底有哪些因素影响项目成败？

我们经过对“分时度假”的深度剖析，发觉它与“新奢侈主义休闲度假”有着本质上的区别。

经过“分时度假”与“新奢侈主义休闲度假”方式的比较，我们初步界定项目为“新奢侈主义休闲度假”模式。

〖项目定位〗

在对项目发展战略分析基础上，我们对卢瓦尔河谷、嘎纳、依云镇等国际上的相关案例进行了研究。

法国的后花园——卢瓦尔河谷

卢瓦尔河谷，距离巴黎中心1小时车程，周边连接着法国巴黎附近的城市群。有人说，要完整领略法国风情，只需两个地方，巴黎和卢瓦尔河谷。巴黎代表法国浪漫而前卫的一面，卢瓦尔河谷代表法国恬静古典的后花园。巴黎的美，在各种文化风格的撞击和矛盾之间；卢瓦尔河谷则美在甜美纯粹的法兰西风情。

这里有一条天生丽质的小河，被列为世界自然遗产；这里有全法国最多的城堡，收藏着令人着迷的灵魂；金色的田野、深蓝的湖水，加上随处绽放柔红色的虞美人。

卢瓦尔河谷，收藏着巴黎的沧桑历史和不朽文化！其沿岸布满了法国最经典的古镇，大都建于中世纪和文艺复兴时期，英法百年战争时期，法国王室曾经逃到卢瓦尔河谷避难，因此卢瓦尔河谷也被称作“帝王谷” 。

卢瓦尔地区的法语是最纯粹的，这里诞生了现代小说之父拉伯雷，还有普鲁斯特、巴尔扎克、迪卡尔等，巴尔扎克的《人间喜剧》便在这里写成。拉伯雷曾说：“生我养我的，正是卢瓦尔河谷这个法兰西花园。”

卢瓦尔河谷中最具特色的经典古镇，分布于卢瓦尔河的上、中及下游地区，自然环境优美，人文景观丰富，是各国游人都很推崇的旅游度假胜地，展示着最原汁原味儿的法兰西风情，是法兰西历史和法国精神最优美的缩影。

布卢瓦-有十五世纪到十七世纪演出情节剧的皇家剧院；昂布瓦兹-在弗朗索瓦一世统治时期，接待过列奥那多·达·芬奇；图尔-有许多令人难忘的博物馆；希农-名副其实的中世纪城堡。

卢瓦尔河谷小镇汇集了沼泽湿地、Golf、水边的古堡、葡萄园、葡萄酒节与独一无二的葡萄酒、文学艺术等各类博物馆、皇家剧院、风情街（Rue
des Trios Marchlands）以及色彩斑斓的美食馆。

法国的后花园——卢瓦尔河谷，艺术、浪漫、古典、香艳、传奇、本色……这个“奢华旅游”胜地，我们怎么形容她都不为过！

卢瓦尔河谷与巴黎城市的关系，卢瓦尔河谷的历史渊源，卢瓦尔河谷的建筑风情，卢瓦尔河谷的文化积淀等等，在淀山湖和上海的关系中都一一对应。我们的项目条件再次证明是具备打造世界级Resort地产的充分条件的！