[游记]福州商铺投资全攻略

俗话说“一铺养三代”，“买个好铺睡一觉”。但商铺投资也绝对不是保险箱，高回报与高风险始终是一对孪生姐妹，形影相随。相对住宅而言，商铺需要更高的投资技巧。城市发展规划、商业网点布局、商业硬件配套、地区人流量等诸多因素，往往决定了商铺投资的成败。
今年，随着冠亚广场、宝龙广场、财富第一街等商业地产项目即将陆续告竣，福州商铺的供应面积出现大幅度增加，商铺的类型和地点也更趋多样化。在投资者选择的余地更大的情况下，消费者该如何回避风险、理性选择适合自己的商铺？投资又有哪些诀窍呢？
Shoppingmall：考量投资价值要素
今年，冠亚广场、宝龙城市广场、万象城等Shoppingmall在福州相继投入建设。业内专家认为，Shoppingmall作为一种全新的商业业态，投资额大、回报率高。但是，如果盲目跟风，则潜藏很大的风险，投资者应该从八个方面考量其投资价值。
考量一：招商情况
Shoppingmall模式的核心是“若干个主力店+众多专业店”。开发商的盈利点在于世界知名的商业企业进驻后给项目地块价值所带来的巨大提升空间。如果开发商主力店招商不理想，势必影响人气聚集，整个Shoppingmall就群龙无首，其他专业店的经营也将受到影响。
考量二：商业环境
shoppingmall所在地区的商业环境、商业竞争状态、所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围，投资者应高度重视的因素。比如，冠亚广场地处鼓楼商圈，是福州目前商业设施最成熟的核心区域，四周为东百、东方百货、大洋、新华都、津泰路商业街所环绕，商业气氛鼎盛，拥有庞大的客户消费群体。考量三：“可视性”好
商铺的“可视性”指商铺在平面、立面范围内容易被消费者看到。“可视性”和商铺的方位、交通条件乃至整个项目的宏观布局有关。一层、靠近出入口的商铺，“可视性”显然是最好的。
考量四：交通条件
交通条件往往决定着可能到访客流量的潜力。Shoppingmall作为大型购物中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游于一体，定位多为2～4小时交通消费圈，辐射覆盖周边县市。比如，莆田、宁德、南平的部分高端消费者，周末就有可能被吸引到福州的shoppingmall购物。

考量五：停车场所

具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是因为福州有车族无处停车，或停车条件差，人们不愿进停车场停车，这在很大程度上损害了有车族的购物动力，而有车族恰恰又是消费的主力军。冠亚广场这方面做得相当不错，按每个车位40平方米的标准，建造了拥有600多个车位的地下停车场，同时，出入口按双车道设计，6部电梯直通地下车库，从硬件上引导客户停车入库的习惯，让客户走出车门的瞬间便进入精彩缤纷的商业天地。

考量六：规划科学

以营造整体流畅的交通动线为基础，通过功能主题在整体动线上的交错分布，如购物———休闲———购物———娱乐———购物———餐饮，不断为客户带来新鲜、轻松的欢乐主题，消除顾客逛荡产生的疲劳感。

考量七：

硬件要素
指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等。这些要素对商铺的功能影响很大，同时，也是其自身品质的最重要因素。

考量八：运营特点
商铺多数属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响具有绝对的参考价值。要看开发商是否自己或聘请专业的运营商，对整个广场进行统一规划、统一招商、统一主题形象、统一商场管理、统一员工管理、统一财务管理、统一售后服务，综合打造广场整体商业形象，以带动未来商铺租金、价值的全线上扬。

大卖场和商业街：铺位影响投资成败

商业街中的“经典”旺铺，是很多投资者追求的商铺投资类型。因为其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。但是，纵观福州的几个大卖场和几条成熟的商业街，虽同处一个卖场或同一条街，经营同一商品，为什么有的商铺能日进千金，而有的商铺却难以维系？投资专家分析，除了经营者主观因素外，位置是影响商铺旺不旺的一个关键因素。
假定有一条商业街，你要在这条商业街上选择一个铺位开店，你该选哪个位置的铺位呢？营销专家们研究发现，要找出最佳的商铺位置，首先应区分两类不同性质的商业街，一类是复合式商业街，即商业街上的店铺经营范围五花八门，各适其式；另一类是专业商业街，即整条步行街上的商铺基本上都卖同一类商品，如服装一条街、电器一条街之类。如果是复合式商业街，最好选取靠近步行街两端的商铺，这个位置的商铺通常客流量大，成交活跃。但如果是专业商业街，则不宜选取靠近两端的商铺。
以服装一条街为例，购物行为模式研究发现，当一名顾客要到服装一条街购买衣服的时候，无论他从街的哪头开始逛，基于货比三家的原则，他极少会在看了第一家店铺之后就动手购买，因为他知道整条街都是服装店，现在看中的衣服难保后面不会有更合心意的；即便是真的对那件衣服情有独钟，往往还会在后边别的服装店里再看到同样的款式，等比较了价格再决定在哪儿买也不迟，说不定还能交叉压价呢。这种调查结果同样适合于大卖场，比如大利嘉城主营IT电子产品，消费者的习惯就是货比三家，因此整个卖场的人气都很旺。

通常，消费者逛街是有疲劳限度的，据专家测算，这个限度大约在0.86公里。如果超过这个限度，消费者就会有疲劳感，想想该看的都看过了，该比价的也都比过了，于是决定只要价钱合适便就地购买。所以，对于大卖场和商业街，最佳的铺位是离入口处步行0.86公里的地方。

社区底商投资宜“小打小闹”

俗话说“船小好掉头”，投资店铺也不例外。社区底商作为一种小型商铺，面积小、成本低、易出租，适宜小资产投资者。投资专家认为，作为社区内的底商，其投资宜“小打小闹”。首先，底商的服务对象定位在社区居民，社区外的人群一般不会特地来购买；其次，受服务对象影响，经营品种也局限于居民的日常生活所需，如便利店、发廊、洗染店、花店等等；此外，店面面积较小，一般在20平方米以内，经营规模受到限制。

比较商铺投资风险，业内专家的共识是：相对于投资成熟商圈内的独立商铺，投资“配套”功能型的“底商”风险要相对小一些。对于一些新建的大型居住社区来说，作为配套的底商，由于已经有了一定数量的消费人群，经营收益一般都能得到保证。不过，专家认为，社区的位置、交通和周边的商业气氛仍会对商铺的经营产生较大影响。

投资小区商铺时，投资者应首先考虑该小区所处的地理位置，交通配置，是否与大型商场或商业旺地承接；其次，考虑该小区的发展前景，例如发展商是否继续开发该小区、该小区周边的发展前景如何等因素；再次，要看客流量，底商的客流量主要来自社区居住人口，要谨慎判断哪个社区的规模大，哪个商铺位置的铺面客流量最大、比较大；只面向社区内部消费人群的底商，客流量不如同时对外开放的底商。一般来说，小区外临街商铺可经营的行业范围较广泛，例如可经营饮食、百货、五金、电器等行业，相反小区内街商铺可经营范围较狭窄，导致商铺的投资收益不同。

但是，如果底商本身面临繁华商业街道或者就处在成熟的商业中心区内，是否会有更高收益呢？业内专家大多认为，虽然成熟的商业环境在一定程度上降低了经营难度，但是一方面，繁华地段的商铺售价往往比较高，这使投资利润空间也相对缩小；另一方面，在成熟的商业中心区，市场竞争更加激烈，经营前景反不易预测。不过，如果能够深入研究区域特点，积极进行差异性经营，则可能在竞争中突现出来，吸引大量消费人群，获得较高投资回报。

行家观点：

池德境：Shoppingmall强调停车条件的重要性，因为有车一族恰恰又是消费的主力军。要引导福州有车一族进停车场停车的习惯，车位规划布局要充分调动人们的购物动力。消费者逛街是有疲劳限度的，这个限度大约在0.86公里。如果超过这个限度，消费者就会有疲劳感，所以最佳的铺位是在步行街两头0.86公里以内的地方。
方丽祥：Shopping?鄄mall模式的核心是“若干个主力店+众多专业店”。如果开发商主力店招商不理想，势必影响人气聚集，整个Shoppingmall就群龙无首，其他专业店的经营也将受到影响。
陈晶：交通条件往往决定着可能到访客流量的潜力。大的商业项目硬定位为2～4小时交通消费圈，辐射覆盖周边县市。比如，莆田、宁德、南平的部分高端消费者，周末就有可能被吸引到福州购物。