[游记]有关越南地产的一篇文章 就78月旅程写的一篇游记加报.

当越南很多银行已经放慢对房地产项目的贷款的时候，很多国外的基金则开始涌入。其中最积极的公司是VINA CAPITAL。他们把目光放在那些打算在2006年10月越南加入WTO后进入越南建立经营基地的企业身上，VINA经营的主要项目都是针对这些企业的。目前，他们已经开始把原先投资于韩国、台湾和马来西亚的资金转移到越南……一起聊聊全球的房产八卦请点击进入八卦爆料论坛

引子

又是雨季的一个傍晚，潮湿而闷热。越南南部胡志明市第一区范五老街道的巷弄里，天早已昏暗——事实上，只有在正午直射的时候，这巷弄里的居民才能从他们头顶上宽不足2米的狭长天空那得到一点阳光的恩赐。这里是西贡的“三里屯”，嘈杂而又充满了活力。作为“老外”的我，正在自己包下的只有7平方米里的狭小房间里摆弄自己两天以来在越南街头巷尾猎奇而来的战利品。

“对不起，我来晚了”。终于，期盼了两天，我的朋友黄日光（Hoang Nhat Quang）匆匆撞开房门。总算有希望离开这这次旅途里最拥挤的Ghetto了——虽然在从金边过来的路上，韩咖啡(Hanh Cafe Open Tour)公司热情的导游小伙把范五老形容成世界最欣欣向荣的背包客天堂。越南人一点不输给中国人的企业家精神的确令人赞叹，但居住条件——越南那一栋栋苗条独立小房的建筑风格在这里达到了极致，最窄的房子只有1米2宽但却有3层楼高……大概只有猎奇的国家地理摄影师会把这看做天堂。

惊奇

跨上轻骑摩托，融入西贡街头永远轰鸣的摩托车洪流。几十分钟以后，我们来到Phu Nhuan区。这里虽然仍然拥挤——连寺庙都是呈立体状塞在一栋栋竖立的苗条小楼中间，但舒适程度已经比范五老街区大为改善。显然，这里是西贡中产阶级的集中地段。

我很荣幸的和黄日光的家庭和他的表哥一家享用了丰盛的晚餐。日光很热情的向我介绍他的两位“侄儿”：“这位是老二，现在国际中学读书”“这位是老大，在美国留学——南加州大学读商科”“！？就是那个有名的贵族大学么？”“……可以这么说吧”“那么，国际中学是什么样的学校呢？”“西贡国际中学不属于越南教育部管辖，过去多半是外交官或在越西方人的子弟入学，现在大量越南人也争先恐后送孩子入学啦。一年的学费是13000美元”。接着，日光的表哥向我炫耀式的展示他和他父母的旅游经历——中国3次、美国2次、欧洲1次、埃及1次……所有这些流水帐都是在最近一年中完成的，而西藏已经被纳入下个月的计划……我很清楚胡志明市是全越南的经济动力车头和橱窗，但这里的年人均GDP也只有1850美元(2005年)，平价购买力折算为8900美圆(2005年)。当然，把孩子送到美国的贵族学校和出国豪华组团旅游是不可能来“平价折算”的。

“日光，我很疑惑，你的表哥从事的是什么行业？”“他么？实业，明白么，real-estate，房地产”。“现在越南不少人都是靠房地产一下子发起来啦”的确，在这次印度支那之行起程前，梦想在中部会安拥有一董小房的我曾经试图了解越南的房地产市场，当然搜索结果相当令人吃惊——也非常失望：越南的房价相当惊人。但亲眼见到依靠于此而暴富的人群生活，仍然是相当震惊。

第二天，日光带我来到了他的另一位表哥——我认识已久的黄英诗（Hoang Anh Thi）家里。他家位于胡志明市最西北部的机场所在地——Tan Binh区。这里明显是越南意义上的“高尚小区”，曲折而安静的小巷两边是一栋栋带小庭院的苗条别墅。“今天带你去见一位professional philatelist”同为邮票发烧友的黄英诗很明白我的兴趣所在。我们在Tan Binh区一栋更加高尚的私家小楼里很荣幸的见到了这位热情的集邮家。他把自己的藏品——无数的邮票册和首日封册一地铺开，不知疲倦的向我以及我那些对这项爱好趣味正浓的越南伙伴们滔滔不绝的解说了五个小时。“这个1951年的保大皇帝实寄首日封价值1000美元——世界孤品”，“这个是越南1947年到现在的所有邮票……”我忍不住又问了同样的问题：“英诗，这位集邮家靠什么赚钱？买卖邮票吗？！”——要知道，中国的邮票商人早以沦落到靠拼体力倒卖打折邮票的境地。在全球集邮爱好萎缩的今天，我很难想象在一个发展中国家一个人能够靠经营邮票来生活，而且生活得如此之好，即便这个国家一片繁荣。

“real-estate”。黄英诗回答的好象理所当然。

谜底

“是的，越南，至少胡志明和河内的土地和楼房价格非常高——可以和东京相比。”日光的父亲平静的说，“拿我们家来说，Phu Nhuan区这个地段的土地价格是1平方米4000美元，我们家是150平方米，就是60万美元的价值。我们越南人喜欢住三-四层的自盖小楼，盖楼的费用需要另算”。“对面就有块空地，1平方米5000美元，100平方米50万美元，刚刚被人购买”。至于中国人概念中的住房——公寓式楼层，由于民族居住习惯的原因，在胡志明市数量并不多——但在第五区华人聚集地也日益兴起。据日光父亲介绍，这种公寓在胡志明市主要有60平方米、90平方米和120平方米3种户型，每平方米售价为1000-1500美元。而且颇受中产阶级的欢迎。

其实英诗父亲所说的“土地价格”，并不是严格意义上的土地价格。湄公河地区首府芹苴市人民委员会的范氏裳定（Huynh Thi Thanh Dung）告诉我。“根据2004年起实行的最新的土地法，土地的‘所有权’仍然是全体人民所有；我们谈论的土地价格，其实是‘土地使用权’（land use right，简写LUR）的价格”。1980年代后期，当Doi Moi（革新开放）开始实施以后，随着农村集体化生产制度的废弃，各个家户在土地使用上的权利要求开始凸显。1988年，越南第一次确定了“私有的土地使用权”这一概念，这一权利在法律上被定义为国家授予承认的对土地进行某种特定用途的权利。随后，1992年版宪法赋予个人以更大的土地权利，包括了商业和个人财产权利。1993年首次制定的土地法规定，农业用地的土地使用权年限是20年，而居住用地及工业、基础建设等投资用地土地使用权年限是50年，且该权利包含了交换、出让、出租、继承、及作为抵押物的权利。且在土地使用权年限到期以后，如“土地得到合理使用”，原权利人的土地使用权将延续下去——这实际意味着土地在事实上是私有的——而土地使用权的拥有人，也将得到所谓“小红本”——土地使用权证书(Land Use Right Certificate, LURC）。1998年，土地法得到进一步的修改以适应企业尤其是合资企业的用地要求。2003年，越南更改并制定了最新的土地法，并在2004年7月起全面实施。

土地法对土地使用权的明确，使得财产权利有了一定的保障。然而，对土地——或者说土地使用权的投机随之高涨。投机的对象主要是城市居住用地和工业用地，包括大城市郊区的工业和居住开发区。自从“土地使用权”概念确立以来，越南的大城市如河内和胡志明市已经经历了两次“土地狂热”：1992-1993年和2001-2003年。“会安镇的土地从1995年起飞涨，一直涨了十年，现在，土地是我们最重要的财富。”世界文化遗产古镇会安的广肇会馆里的华裔冯先生告诉我：现在，这个古镇里老街上的每栋不大的古宅价格为30-50万美元，几百米以外的新区——客栈集中的地方，土地使用权的价格为每平方米400美元，而这个镇的人均收入大概是100美元/月。而在大城市，每次土地价格暴涨的狂热之后，并没有发生几个世纪前欧洲投机狂潮后的大规模的下跌，事实上90年代的第一次土地价格上涨后就基本保持，直到第二次暴涨。2001-2003年的狂热投资使得河内远郊三四个新开发区的土地价格2年内上升了10倍甚至更多——这使得许多2001年还只能吃银行闭门羹的土地（使用权）所有者一下子成了银行座上宾。

然而，大量的交易——大概70到80的交易都在法律所要求的登记程序之外进行。法律的步骤太过复杂，以至于交易者在法律框架内甚至相当难完成交易。人们似乎并不担心法律上的问题，因为越南土地法有这样的规定：只要是交易双方按照市场价格交易的，则交易后土地新使用者的权利得到保护。而且，越南并不发达的股票市场使得人们的投资渠道相对狭窄，而大量资金追捧房产所创造的资本利得使得人们在银行存款与投资于地产之间更倾向于后者。就读于国际大学的黎香竹告诉我“由于80年代的通货膨胀的历史原因，人们并不是十分信赖银行，因此，房地产投资对他们更具有吸引力。”，目前，这位越南未来精英的位于家庭裁缝店上的狭窄的居所的所在地玛丽亚曼印度教神庙地区的地价已经超过一平米6000美元。每当河内或胡志明市近郊某地区传出政府要在此搞开发区的消息的时候，具有实力的人们和机构往往蜂拥而至。几年来，地产的交易价格消息成为茶余饭后人们乘凉时谈论的热门话题。而各种从事于房产开发投资的机构也大量应运而生——他们的相当部分交易无法为政府所监控。

当然，越南的土地交易及投机热潮，更多的是生活水准已经达到一定层次的居民的行为。对于大量生活在老城区的底层市民来说，他们并不太参与这种交易，更多的是守着自己父辈传下来的，源自1975年南北统一后越南政府划分给每家每户的那块狭长地产及上面的苗条房子。“你们家所处街区的土地价格是多少？”我试图询问顺化Dormitary Guesthouse的小妹。“我不是很清楚，但相当高”。更多的实际交易发生在大城市的郊外开发新区。但并不是说房地产的狂热经济和底层百姓毫无关系。旧城区的价格随着郊区开发土地价格的上涨而同样飞速上涨。城市居民益发把自家的狭小土地看做传家宝，轻易时候不动变卖土地的主意。这在一定程度上加剧了土地表面上的稀缺性——至少在城区内改造旧城营建诸如豪华饭店宾馆的成本变的更高，再反过来进一步哄抬了商业区的土地价格。此外，土地大幅度升值所造成的“财富效应”是非常明显的，越南城市居民的消费能力相比于他们的收入水平相当强，花半个月收入买一个手机大有人在。这在一定程度上也许是好事——它使越南可能能够摆脱中国今天的过高储蓄的问题。但过分的价格上涨对于投资者的负面影响是显而易见的。据说，一些投资于胡志明市工业园的国外投资者如今要付出2倍于泰国曼谷工业园的租金价格。