[游记]天津新兴居住区商业投资搜索之一-瑞景居住区商业投资攻略

策划、执行/刘伟

近来，《主流》商业地产投资者俱乐部咨询热线接连接到多位会员打来的电话，纷纷表示出对于瑞景、中北镇、双港这样的大型居住区内商铺的兴趣和关注，并且迫切需要了解这些新兴居住区的商业现状、商业规划与投资潜力。为此，我们遵循《主流》杂志“时刻为买房人服务”的办刊理念，将特别开设“天津新兴居住区商业投资搜索”系列报道，并从本期开始定期为您介绍天津各个新兴居住区的商业状况和投资分析。如果您还关注哪个新兴区域的商业情况，请您尽快联系我们，我们会在最短的时间内为您提供最新的动态和最专业的投资分析。

本期，我们将关注一下瑞景居住区的商业现状与投资潜力。

一、瑞景居住区概况

1、瑞景居住区的范围与现状

瑞景居住区位于天津市西北部（北辰区），辰昌路（丁字沽三号路）与外环线之间，规划区北侧为天津市花木种植基地—刘园苗圃，西南侧为植物园及二高教科研区，距市中心距离约12公里。规划的四至范围是：北起龙洲道（北仓道），南至龙泉路（玉泉东路），东临辰昌路（丁字沽三号路），西靠外环线。规划总用地面积约217.5公顷，总建筑面积185万平米。

瑞景居住区是由天津市政府重点规划建设的，继华苑、丽苑、梅江居住区后的天津第五大居住区。瑞景是一个混合型的居住区，区域内既有均价3000多元的经济适用房项目，又有均价5000元以上的奥林匹克花园、首创•宝翠花都等中档商品房项目。

2、瑞景居住区内的典型住宅项目

3、瑞景居住区的商业配套情况

目前，瑞景居住区内的家世界超市是该区域内居民的主要购物场所，佳园里附近的大型农贸市场基本上满足了居民平日里菜篮子的需要。两千余平方米的澳洲风情商业街和奥林匹克花园运动城作为奥林匹克花园的附属商业项目，满足了该社区内居民的餐饮和健身的需要。另外，该区域内已经建成了瑞景装饰城和瑞景国际鞋城两个面向全市经营的专业型市场。

二、瑞景居住区的消费人群概况

由于瑞景是一个大型混合居住区，区域内的项目包含了商品房和经济适用房两种产品类型，该区域内的居住人群以中等收入人群为主，这就决定了他们的消费层次也处在中等水平，而购买该区域内住宅项目的多为自住人士，产生了大量的常住人口，这足以支撑其较强的购买力。

三、瑞景居住区的商业潜力分析

1、这里的合理商业配套面积是通过国际通行的社区商业配套应占整个社区建筑总面积5的比例推算得出的，瑞景居住区总建筑面积185万平米，它的合理商业配套面积应为92500平米，若建设的商业配套总量已经超过这个标准，奉劝您谨慎投资。

2、瑞景居住区数量巨大的常住人口对于日常消费与服务型的商业需求自然是巨大的，所以在新建社区内的底商或商街内经营例如餐饮、百货、药店、家电维修等行业，其成长性与潜力是毋庸置疑的。

3、投资价值评级的最高级别为★★★★★，投资价值最大；所获★越少，投资价值越低。

四、顾问支招

（《主流》购房专家团成员 中原顾问公司研究部高级投资分析师 余洪涛）

外环商业投资：选好潜力股，眼光与心态并重

商铺投资按物业类型可以分为社区商业（如瑞景、中北镇、双港等大型居住区的商铺）、商业街、商场店铺等三种形式。如果按区域分，又可以划分为核心商圈及非核心商圈。随着市区房地产开发趋于饱和，天津楼市的外扩趋势已经不可避免。就在2006年的时候，郊县楼市已经取代市内六区，成为全市成交最活跃的区域。而新四区凭借着充沛的新增供应和日益完善的配套优势，大有后来居上之势。随着天津“新家园”计划步入实施阶段，外环周边区域跻身主流市场，看来只是时间问题。

目前，天津环城四区各自形成一个核心板块。如东丽区的东丽湖板块，津南区的津沽公路板块，西青区的中北镇板块，北辰区的瑞景板块，这些板块大多位于外环线周边区域，当地的房地产开发也处于风生水起、方兴未艾的阶段。与市区相对成熟的区域相比，天津外环线地区具有开发体量大，受众范围广泛，市场认可程度日益提高的优势，一些热点板块通过住宅开发积蓄人气，进而会带动商业地产及相关配套服务业的进步。不言而喻，这些区域也正是天津商业地产中不可忽略的“价值洼地”。

一般来说，判断社区商业投资价值有以下几个标准：社区商业交通与地段条件是否适宜、商业业态规划与建筑设计要求是否合理、商业比例与项目销售进展情况是否符合要求等。在同一个区域，投资回报最好的社区商业往往是当地人气最旺，销售最好的项目。即使是这样的社区商业售价较高，但它仍然能够享有合理的溢价。同时，大型社区商业及中小型社区商业的投资取向也不一样。好的中小型社区商业应该是位于社区主要的出入口处或社区内主要交通道路两旁，这样从服务社区的角度能够最大限度实现其功能。大型社区商业不仅要求交通便利还要地段相对独立，以便能够辐射周边区域。一般来说，社区商业配套的比例都不应该超过10，通常情况下在5左右较为合理。投资者可以根据自营或是出租的目的，经过审慎评估之后做出选择。

商铺投资是高投入、高产出、高风险的行为。能否规避风险取决于投资者的综合把握能力。从天津目前发展情况来看，社区商业项目将取代商业中心的铺位销售成为商业地产市场的走俏产品。新兴商圈需要用长远眼光对待，早期的大型社区商业往往具有较大的升值空间，选好这样的铺位，就可能获得“养三代”的收益。同时投资商铺与任何一种投资行为相似，从大的周期来看难免有起伏，保持一颗平常心和积极的财富观，对于商铺投资者来说至关重要。

五、《主流》提示

您在瑞景居住区所选择的商铺与大型社区的距离越近越好，这样更能方便社区内居民的光顾与购买。做餐饮要定位于实惠型的，例如早点铺。做百货要尽量做到少而精，多经营一些物美价廉的商品，记住，对抗家世界这样的大型超市您只能靠特色、快捷、服务取胜。

近期您可以密切关注的瑞景区域商业项目：奥林匹克花园商业部分、首创•宝翠花都商业部分、瑞景国际鞋城。